L’obsolescence du parc tertiaire en Île-de- France : un défi urgent et des opportunités à saisir

La menace fantôme des bureaux vides

La Défense, symbole du dynamisme économique francilien, affiche aujourd’hui 14 % de bureaux vacants, frôlant les 15 % au plus fort de la crise¹. Partout en Île-de-France, des immeubles de bureaux construits dans les années 1970-1990 peinent à attirer preneur. Derrière les façades vitrées se cache un parc tertiaire vieillissant, inadapté aux besoins du XXIème siècle². Le phénomène n’est pas qu’esthétique :  il interroge urbanistes, investisseurs et collectivités sur l’avenir de ces bâtiments obsolètes. Face à des millions de m² de bureaux vides et à la pénurie de logements, comment éviter que ces « géants endormis » ne deviennent des friches urbaines, et au contraire en faire des opportunités pour la ville de demain ?

Un parc tertiaire vieillissant et sous-utilisé

Le parc tertiaire d’Île-de-France est immense – environ 55 millions de m² de bureaux – et majoritairement âgé. Plus de 35 millions de m² ont plus de 25 ans et risquent l’obsolescence technique ou structurelle³. Autrement dit, plus de 60 % des bureaux franciliens datent d’avant les années 2000. Les constructions neuves ou rénovations lourdes n’ont pas compensé ce vieillissement : seulement 8 millions de m² de bureaux ont été construits ou restructurés en Île-de-France lors de la dernière décennie⁴. Le parc existant continue donc de vieillir, avec des immeubles énergivores et peu modulables.

Conséquence directe, les taux de vacance grimpent. Fin 2024, 10 % du parc de bureaux francilien (5,6 millions de m²) est inoccupé⁵. Ce chiffre a doublé en dix ans pour la vacance de longue durée : près d’1 million de m² sont vacants depuis plus de 4 ans (on en comptait 500 000 m² en 2012⁶), signe d’une véritable obsolescence. La situation varie fortement selon les territoires : Paris intra-muros reste très prisée (seulement ~400 000 m² vacants fin 2024, soit ~3 % du stock⁷), tandis que les périphéries concentrent l’essentiel des bureaux vides. On compte 2,5 millions de m² vacants en première couronne et 2 millions en deuxième couronne⁷, souvent dans des zones d’activités enclavées peu connectées. Certains pôles tertiaires construits dans les années 1970-1980 subissent un véritable désamour : à Vélizy-Villacoublay (78), près de 28 % des bureaux sont vides⁸, et le secteur Vanves–Gentilly est passé de 2,8 % à 20 % de vacance entre 2019 et 2024⁹. Même le quartier d’affaires de La Défense, longtemps plein à 100 %, a dû encaisser un record de 15 % de vacance en 2023¹⁰ avant une légère amélioration. Ces chiffres illustrent une obsolescence rampante : beaucoup de bureaux >20 ans ne correspondent plus aux attentes des utilisateurs et restent inoccupés.

Causes de l’obsolescence : âge, usages en mutation et nouvelles normes

Plusieurs facteurs se conjuguent pour expliquer cette obsolescence accélérée du parc tertiaire francilien :

• Le vieillissement physique et fonctionnel des bâtiments. De nombreux immeubles des années 1970-90 ont été conçus pour maximiser les surfaces, avec des plateaux cloisonnés, de faibles hauteurs sous plafond et des équipements techniques dépassés^2,10. Ces configurations rigides s’accommodent mal des modes de travail actuels qui privilégient les espaces ouverts, modulables, collaboratifs et conviviaux. Sans transformation, ces bureaux « old school » ne peuvent plus répondre aux besoins des entreprises en quête de flexibilité et de confort pour leurs salariés. Par ailleurs, l’usure du temps se fait sentir : climatisation en fin de vie, isolation thermique médiocre, réseaux informatiques obsolètes… La remise à niveau de ces bâtiments requiert des investissements colossaux. Il n’est pas rare que la rénovation lourde coûte plus cher que la construction neuve, d’où la réticence de certains propriétaires à investir.

• La révolution du télétravail et du flex office. La crise du Covid-19 a provoqué un changement durable dans l’organisation du travail. Télétravail, travail hybride, bureaux partagés sans poste fixe (« flex office ») se sont largement démocratisés, si bien que les entreprises n’ont plus besoin d’autant d’espace qu’auparavant¹². En Île-de-France, la demande placée de bureaux post-Covid s’est contractée d’environ –19 % par rapport à l’avant-pandémie¹³.

• Moins de demande pour des surfaces, cela signifie une sélection plus exigeante de la part des utilisateurs : les entreprises arbitrent à la baisse leurs m² et n’occupent que des locaux de qualité, bien situés et efficients. Les bâtiments vieillissants, mal localisés ou énergivores sont les premiers délaissés dans ce nouvel équilibre.

• Le choc des réglementations environnementales (décret Tertiaire, loi Climat et résilience…). L’immobilier tertiaire est désormais sommé de réduire drastiquement son empreinte carbone et ses consommations d’énergie. En France, le décret Tertiaire impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de baisser leurs consommations énergétiques de –40 % d’ici 2030 (par rapport à 2010), –50 % d’ici 2040 et –60 % d’ici 2050. Ces objectifs ambitieux mettent la pression sur le parc existant¹⁴.

• Les grandes tours des années 1970, mal isolées et énergivores¹⁰, sont en première ligne : leurs systèmes de chauffage/climatisation sont loin des standards actuels, et beaucoup ne pourront être exploités sans travaux majeurs. À l’heure où les entreprises affichent des engagements RSE et traquent les économies d’énergie, occuper un immeuble « passoire thermique » devient inconcevable¹⁵. Un nouvel impératif s’ajoute donc : pour éviter sanctions et décote de valeur, les propriétaires doivent engager des rénovations énergétiques d’ampleur avant 2030¹⁶. Ce compte-à-rebours réglementaire accélère l’obsolescence des actifs non conformes (« stranding assets ») : un immeuble certes fonctionnel mais incapable d’atteindre les cibles du décret Tertiaire perd rapidement son attrait locatif et sa valeur.

• Les nouvelles exigences des salariés et de la RSE. Au-delà des normes officielles, l’obsolescence tertiaire est aussi sociale et d’usage. Les salariés aspirent à des environnements de travail agréables, sains et stimulants : lumière naturelle, qualité de l’air, espaces verts, services et accessibilité. Les entreprises, soucieuses d’attirer les talents et d’afficher une image innovante, recherchent des bureaux modernes offrant bien-être et flexibilité (espaces de coworking internes, salles informelles, etc.). Les immeubles « datés » souffrent de la comparaison : pas de terrasses ou roof-top, peu de prestations, localisation excentrée obligeant à de longs trajets… De plus, les engagements RSE poussent les employeurs à se loger dans des bâtiments à faible empreinte carbone (labels HQE, BREEAM, etc.). Un immeuble tertiaire vieilli, mal desservi et énergivore cumule donc les handicaps face à ces attentes montantes.

En somme, un cocktail explosif – vieillissement intrinsèque, révolution du travail et tournant écologique – propulse une grande partie du parc de bureaux francilien vers l’obsolescence. 78 % des immeubles de bureaux en Europe et aux États-Unis seraient concernés par ce risque selon JLL¹⁷, et l’Île-de- France ne fait pas exception. La question est désormais : que faire de ces bâtiments « has been » ?

Concurrence et mutation du marché : le neuf et le durable rebattent les cartes

Cette obsolescence est accentuée par la concurrence d’une offre neuve ou rénovée plus attractive. Ces dernières années, de nombreux programmes de bureaux modernes ont émergé en Île-de-France, notamment dans les quartiers bien desservis par les transports (Grand Paris Express en cours, tramways, etc.) et les pôles en développement. À Issy-les-Moulineaux, Saint-Denis, Saint-Ouen, pour ne citer qu’eux, les immeubles tertiaires récents « verts » correspondent mieux aux usages actuels¹⁸. Hauts plafonds, plateaux modulables, certifications environnementales, espaces partagés conviviaux, ces nouveaux bureaux cochent toutes les cases. Les entreprises s’y installent d’autant plus volontiers que la localisation est souvent stratégique (proximité de Paris, hubs de transport multimodaux). Par contraste, les bâtiments anciens situés dans des zones périphériques perdent de leur attrait : quand une tour neuve basse consommation proche du RER offre un loyer à peine supérieur, pourquoi s’entêter dans un immeuble vieillot mal desservi ?

Le marché tertiaire francilien est donc de plus en plus polarisé. D’un côté, des actifs prime (neufs ou restructurés) concentrent la demande et maintiennent des valeurs élevées. De l’autre, un stock secondaire pléthorique subit une vacance durable et une baisse des loyers. On observe ainsi un effet “double vitesse” : Paris centre et les quartiers d’affaires bien connectés résistent bien, tandis que les secteurs périphériques ou les vieux centres d’affaires s’essoufflent19. La Défense en est un exemple emblématique : concurrencée par Paris et les nouveaux pôles du Grand Paris, la première génération de tours du quartier voit sa valeur locative chuter. Les propriétaires ont dû consentir à des mesures commerciales agressives (franchises de loyer de plusieurs mois, prise en charge de travaux d’aménagement) pour attirer de nouveaux locataires dans ces immeubles datés²⁰. L’offre excédentaire de bureaux de seconde main pousse le marché vers un rééquilibrage où seuls les actifs remis au goût du jour trouvent preneur.

Parallèlement, les investisseurs et promoteurs intègrent désormais dans leurs opérations la dimension ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Les nouveaux projets de bureaux en Île-de-France visent des performances élevées : structures bas-carbone, toitures végétalisées, recyclage des matériaux, démarches de sobriété foncière. Cette course à la « green value » creuse l’écart avec le parc ancien, souvent impossible à conformer aux derniers standards sans travaux disproportionnés. Un immeuble des années 80 non rénové subira ainsi un « brown discount » : décote de valeur car non aligné sur les critères ESG des grands comptes et fonds immobiliers. On voit poindre un marché à deux vitesses où la dynamique de l’offre neuve accélère la mise au rebut des bâtiments obsolètes.

Pour autant, cette situation n’est pas une fatalité. Certains actifs anciens trouvent une seconde vie grâce à des rénovations ambitieuses (restructurations lourdes avec ajout de services, amélioration énergétique, design attractif) qui les repositionnent sur le marché. D’autres, moins bien placés ou trop coûteux à moderniser, peuvent sortir du marché tertiaire… pour renaître sous une autre forme, notamment en logements. C’est tout l’enjeu de la transformation de bureaux obsolètes, devenue un véritable marronnier des discussions immobilières en Île-de-France.

Conversion en logements : un potentiel immense, des obstacles réels

Transformer des bureaux vacants en logements apparaît comme une solution évidente sur le papier : la région manque cruellement de logements (on estime un déficit d’environ 500 000 logements en IDF⁵) et dispose de millions de m² de bureaux inoccupés – pourquoi ne pas convertir l’un en l’autre ? L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) a récemment estimé que 150 000 logements pourraient voir le jour en Île-de-France en recyclant les 5 à 6 millions de m² de bureaux aujourd’hui obsolètes²¹. Cela permettrait de loger jusqu’à 340 000 personnes (soit 30 % de la demande de logements dans la région²²). Le sujet suscite donc de grands espoirs : la Ville de Paris elle-même, dès 2014, affichait l’ambition de transformer 250 000 m² de bureaux en logements afin de lutter contre la vacance tertiaire et la crise du logement.

La réalité, toutefois, s’avère plus complexe. Du point de vue urbains, tous les secteurs de bureaux ne sont pas propices pour y implanter du logement (zone industrielle, mauvaise accessibilité, proximité d’infrastructures lourdes, …) Juridiquement, il faut changer la destination du bâtiment (de « bureau » à « habitation »), ce qui implique des procédures administratives et des règles d’urbanisme à respecter. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) doit autoriser la fonction logement sur le site concerné, et certaines municipalités hésitent à perdre des surfaces économiques au profit de logements (sources de taxes différentes, équilibre emploi/habitant modifié). Techniquement, tous les immeubles de bureaux ne se prêtent pas à la conversion : des plateaux très profonds sans fenêtres ou des immeubles enclavés en zone d’activité isolée ne feront jamais de bons logements²³. La structure peut nécessiter de lourds travaux (création de balcons, redistribution des circulations verticales, etc.), sans garantie de résultat optimal (on ne peut pas toujours obtenir la même qualité d’habitat qu’une construction neuve). Néanmoins, la question technique n’est généralement pas l’obstacle majeur, estiment les experts : il existe de multiples solutions architecturales pour adapter un bâtiment, quitte à en déconstruire partiellement les volumes²⁴. Le vrai nerf de la guerre est économique.

Financièrement, la conversion bureaux→logements doit surmonter un déséquilibre de valeur. Un immeuble de bureaux a souvent une valeur haute fondée sur des loyers élevés attendus ; en le convertissant en logements, on change de modèle économique – la valeur au m² de logements (même neufs) est souvent inférieure à celle des bureaux dans le même quartier. Le propriétaire doit accepter de dévaloriser son actif pour rendre le projet viable²⁵.Par exemple, à La Défense un immeuble vide peut difficilement être converti car le marché résidentiel local n’absorberait pas des logements à un prix

couvrant la valeur du foncier de bureaux. En revanche, dans certaines communes où le m² résidentiel dépasse de beaucoup le m² tertiaire, l’opération devient envisageable. C’est le cas à Clichy/St-Ouen, où le prix du logement est en moyenne 5 600 €/m² plus cher que celui du bureau : le secteur arrive en tête de l’indice de recyclage de l’ORIE²⁶. À Vélizy (78), le logement surpasse le bureau de 4 800 €/m² et la vacance tertiaire y est énorme (28 %) : là aussi, la conversion peut trouver son équilibre économique²⁷.

À l’inverse, dans les villes nouvelles (Cergy, Marne-la-Vallée, etc.), le faible écart de valeur entre logement et bureau rend l’équation financière peu favorable malgré la vacance des bureaux²⁸. Chaque projet doit donc être un cas particulier, articulant trois acteurs clés : le propriétaire qui accepte une moins-value, le maître d’ouvrage qui doit maîtriser les coûts de transformation et la revente des logements, et la collectivité qui doit accompagner le projet malgré la perte de taxe bureaux et les besoins futurs en équipements publics liés aux nouveaux habitants^29,30.

D’autres obstacles plus spécifiques peuvent freiner ces conversions : la nécessité d’intégrer du logement social dans toute opération d’ampleur (quota SRU), ce qui complexifie la rentabilité, ou encore la contrainte de stationnement (le PLU exige souvent un certain nombre de parkings par logement créé – difficile à réaliser en structure existante). Sans oublier l’acceptabilité locale : transformer un immeuble de bureaux en résidence peut soulever des inquiétudes de voisinage (densification, changement d’affectation du quartier).

Malgré tout, les bénéfices urbains et sociétaux de ces conversions sont nombreux. Cela permet d’éviter la création de nouveaux logements en consommant du foncier vierge : on recycle la ville sur elle-même, limitant l’étalement urbain. Mixer des logements dans des quartiers d’affaires apporte de la vie en soirée et le week-end, diversifiant des zones monofonctionnelles. Des expériences réussies émergent : par exemple, à Puteaux, un immeuble de bureaux des années 70 a été démoli pour laisser place à 49 logements neufs³¹. Ailleurs, la transformation peut être partielle : garder la structure et créer des appartements atypiques à l’intérieur. Les projets de reconversion foisonnent dans les cartons des promoteurs et investisseurs, encouragés par l’État qui a mis en place des incitations (bonus de constructibilité, exonération de certaines taxes pour la conversion de bureaux en logements sociaux, toute récente loi Daubié, Appel à manifestation d’intérêt en cours, etc.).

La clé sera de lever les freins identifiés. L’ORIE, qui a étudié 113 communes franciliennes, recommande d’ajuster certaines règles pour faciliter ces projets : assouplir les normes d’urbanisme (ex : exigences de parkings ou d’alignement qui compliquent la réutilisation d’un bâtiment existant), et mettre en place des incentives fiscales pour compenser la moins-value consentie par les propriétaires³². Une harmonisation des normes entre tertiaire et résidentiel – par exemple en matière de sécurité incendie – pourrait également simplifier les chantiers³³. L’objectif : faire de la reconversion un levier majeur de régénération urbaine, tout en contribuant à résoudre la crise du logement.

Vers une revalorisation durable du parc tertiaire – l’accompagnement de CITY Linked

La problématique de l’obsolescence du parc tertiaire en Île-de-France est à la croisée des enjeux économiques, écologiques et sociaux. Ce vaste chantier de requalification nécessite l’implication de tous les acteurs : propriétaires investissant dans la rénovation ou acceptant de changer l’usage de leurs actifs, investisseurs et promoteurs innovant pour financer et réaliser ces transformations, pouvoirs publics ajustant le cadre réglementaire et soutenant les projets vertueux, utilisateurs finaux (entreprises, habitants) étant partie prenante de la définition de nouveaux lieux de vie et de travail. Au cœur de ce défi, il y a surtout une opportunité de repenser la ville sur elle-même : moderniser les immeubles vieillissants pour les aligner avec les besoins de la société d’aujourd’hui (bureaux plus verts, plus flexibles), et lorsque cela n’est pas possible, imaginer de nouveaux usages (logements, hôtels, tiers- lieux culturels ou associatifs, etc.) pour éviter le gâchis urbain.

CITY Linked, en tant qu’agence de conseil en stratégies urbaines et AMO urbaines, peut jouer un rôle clé pour accompagner ces mutations.

D’une part, par son accompagnement stratégique auprès des collectivités et opérateurs, CITY Linked intervient en amont pour analyser les potentialités de requalification d’un site tertiaire en déclin, identifier les leviers réglementaires, fonciers ou programmatiques, et construire des pistes de transformation adaptées au contexte local.

D’autre part, l’agence mène des études de faisabilité urbaine et immobilière, qui permettent d’éclairer les choix d’usage (maintien en tertiaire, diversification, changement de destination) en tenant compte des réalités économiques et sociales.

Enfin, CITY Linked apporte son savoir-faire en co-construction et conduite du changement : associer les parties prenantes aux réflexions, mettre en récit les mutations à venir, et ainsi créer l’adhésion autour de projets de revalorisation du patrimoine tertiaire.

En somme, la bataille de l’obsolescence tertiaire peut se gagner à condition de la penser de manière globale et collaborative. Chaque immeuble de bureaux vieillissant recèle une promesse : celle d’être transformé pour apporter une nouvelle valeur – économique, écologique, sociale – à la ville. Plutôt que de subir ces « coquilles vides », l’Île-de-France a l’occasion d’en faire le creuset d’une ville durablement réinventée. Le chemin est exigeant, mais il ouvre des horizons passionnants où CITY Linked s’engage résolument aux côtés de l’ensemble des acteurs du territoire.

Sources : INSEE, ORIE, JLL, CBRE, Immostat, APUR, observatoires locaux (données 2019-2025).

Extraits chiffrés cités dans l’article :

1/2/10/11/15/16/18/20 : La Défense face à l’obsolescence de ses bureaux | Arthur Loyd

3/4/13/14/17/19 : Immeubles obsolètes, gisement d’opportunités ? | JLL

5/12/21/22/26 : Combien de bureaux vides pourraient être transformés en logement en Île-de-France ? | Le Point

6 : L’avenir des bureaux obsolètes d’aujourd’hui… | Meilleures CPI

7/23 : [Communiqué] 2 millions de mètres carrés d’immeubles de bureaux vides… | Manuel Lesaicherre

8/9/24/25/26/27/29/30/32/33 : Transformation de bureaux en logements étude Ile de France | Re-création

31 : 1.400 m² de bureaux obsolètes laissent place à 49 logements haut de gamme à Puteaux | Batinfo