Chantier des Docks de Saint-Ouen arrêté © Les Echos

Nouvelles attentes sociétales, nouveaux terrains de jeux, nouveaux jeux d’acteurs : nous avons à travers notre observatoire urbain et notamment nos ouvrages l’Inventaire des Réinventer, et ça déménage dans l’aménagement, identifié trois tendances-clés parmi les mutations actuellement en cours dans le secteur de l’aménagement.

Est-ce que la crise sanitaire va réinventer ces nouveaux modes de faire ? Il est assurément trop tôt pour en tirer tous les enseignements et pour projeter le mode de demain, mais nous pouvons d’ores et déjà poser quelques interrogations et points de vigilance de cette situation totalement inédite, tant elle semble impacter nos modes de vie et notre vision de notre ville, notre quartier, notre rue, notre logement.

Quels seront les acteurs du post confinement?

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Une chaîne de production renouvelée déjà initiée avant le confinement

Avant cette crise sanitaire sans précédent, dans le domaine de l’aménagement, nous assistions à un foisonnement d’acteurs, qui bousculaient les habitudes du secteur. La traditionnelle répartition des rôles public / privé se réorganisait, même si l’on était encore loin du cliché « tout privé ». Mais le manque d’ingénierie et de marges de manœuvre financières chez les collectivités, la diversification des modes de partenariats publics / privés incitant à plus d’échanges, d’écoute, voire de confiance, un besoin toujours présent de créations de logements dans les espaces métropolitains, un secteur de l’immobilier particulièrement dynamique… tous les critères étaient réunis pour redéfinir la chaîne de production de l’aménagement.

Notamment dans le cadre de la réalisation des APUI, le traditionnel duo aménageur / promoteur s’enrichissait de nouveaux acteurs prêts à bousculer les habitudes : urbanisme transitoire, meilleure intégration des attentes des usagers dans le projet, concertation 2.0, propositions innovantes pour s’inscrire dans la transition écologique… l’enjeu affiché était de créer des projets aux multiples usages, avec e fond ce fameux « lien social » que toutes les parties prenantes recherchaient.

Pour autant nous avions pointé du doigt quelques points de vigilances : l’absence de réflexion coordonnée des programmations ou d’étude de marché en amont, les concurrences potentielles, un « effet catalogue » des projets qui interrogeaient sur la prise en compte de l’ancrage territorial dans la conception des projets, sans compter l’espace public parent pauvre des APUI…

Les projets de demain à relancer

Le COVID-19 nous permet de nous poser quelques questions : comment réintégrer une planification urbaine cohérente au sein de ces nouveaux modes de faire ? Et quels impacts  sur leurs gouvernance ?

Moins bien outillées que les entreprises privées, moins dotées en capitaux, les collectivités ne peuvent depuis ces dernières années rivaliser sur le terrain de la disruption qui caractérise aujourd’hui toute l’économie. La crise sanitaire, et celle économique qui se profile, vont-elles rebattre les cartes ? Quand le bâtiment va, tout va, dit l’adage. Depuis le début du confinement, plusieurs polémiques se sont succédé, concernant la tenue des chantiers, et les délais d’instruction des PC, car la relance économique passera forcément par la relance des projets d’aménagement, et les activités de BTP induites. Mais sous quelle forme ? La frilosité des banques pourrait conduire à la réduction des moyens privés pour porter et développer les projets en cours et à venir. Avec le risque de réduire la part « qualité » des opérations (transition écologique, réponses aux usagers, partage, etc) au profit des dépenses fermes et incompressibles des bilans d’aménagement…

Deux leviers à croiser pour éviter la « réduction de la voilure forcée ». D’une part, sortir de l’effet catalogue des projets (où il semblait parfois qu’il fallait cocher toutes les cases d’une longue liste pour remporter la mise dans un secteur hautement concurrentiel) pour proposer des offres vraiment ancrées dans le territoire. Les projets deviendront ainsi plus adaptés aux besoins locaux (et c’est là que le conseil en stratégie urbaine prend tout son sens) et aux questions que la crise actuelle a soulevées. Quelques exemples parmi d’autres : réemploi de matériaux sur site (pour limiter les trajets et la dépendance à d’autres filières), développement de l’agriculture urbaine, proposition de formes urbaines adaptées (permettant de proposer des logements plus qualitatifs : éclairage naturel, balcons ou espaces extérieurs, la fameuse pièce en plus, etc) et création d’espaces publics ou privés plus généreux pour permettre de respecter les consignes de distanciation.

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D’autre part, le rôle du maire prend encore plus son sens, pour veiller aux respects des engagements, et l’adéquation des projets. Les collectivités demeurent ainsi au cœur des décisions stratégiques, et seront un acteur majeur du dispositif de relance de l’aménagement. En témoignent les nombreux allers-retours pour trouver un -fragile- équilibre dans le cadre de l’instruction des PC entre les délais à tenir, voire à raccourcir, et la sécurisation juridique des procédures.

Pour y parvenir, la gouvernance des collectivités reste à recomposer. La question qui continue à planer sur la date de « fin » des municipales conduit actuellement à des mandats flottants, au niveau des communes et des intercommunalités / territoires. Certes, l’ensemble des collectivités a d’abord été mobilisé pour la mise en place du confinement, et désormais pour assurer dans les meilleures conditions le dé-confinement, mais la relance de l’aménagement devra forcément passer par la stabilisation de ces instances à court terme pour relancer les consultations, et veiller à la qualité des projets qui seront imaginés demain. Le rôle du maire et des collectivités devient d’autant plus central, qu’il restera garant de l’intérêt général, et qu’il devra éviter les propositions d’opportunités d’investisseurs ayant les moyens de spéculer sans s’engager dans un rapport gagnant / gagnant de qualité.

Dans un contexte de crise économique, il semble que les acteurs institutionnels vont également jouer un rôle certain pour accompagner la reprise du secteur. Ainsi CDC Habitat et IN LI se sont rapidement engagés pour développer 50 000 logements intermédiaires, avec un niveau de réponse très important de la part des opérateurs privés à ces appels à projets. Cette production aura également l’avantage de produire rapidement du logement abordable, dont le besoin risque d’autant plus d’augmenter.

Mieux prendre en compte les besoins et les usages?

Ecologie, démocratie, partage : les 3 nouveaux impératifs

Comment ces trois nouveaux impératifs vont être mis en oeuvre au regard de cette crise sanitaire que nous traversons ?

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Sur la ville écologique : il y a urgence

Les secteurs du bâtiment et du transport sont générateurs à eux seuls de 50% des émissions de CO². La prise de conscience environnementale dans l’aménagement des villes s’est traduite par toute une série de lois avec une accélération réglementaire depuis une dizaine d’années, notamment avec les lois Grenelle 1 et 2.

Cette exigence environnementale louée par tous les producteurs de l’urbain est maintenant intégrée dans la majorité des projets immobiliers et d’aménagement. C’est ainsi que les Appels à Projets Urbains Innovants ont challengé cette réponse à l’urgence écologique et des projets lauréats devraient permettre demain de produire localement, de construire responsable (matériaux durables, gestion des consommations…). En février, l’Etat imposait aux Etablissements Publics d’Aménagement de construire des bâtiments avec au moins 50% de bois ou de matériaux bio sourcés.

Tous les producteurs de l’urbain ont donc un vrai défi à relever pour produire local, économiser les énergies de toute sorte et intégrer le surcout induit par cette ambition et ce dans un contexte de crise sanitaire qui a fortement fragilisé tout le secteur du bâtiment.

Sur la ville du partage : on partage par choix ou par manque d’espace ?

La notion d’usage et de partage a été fortement poussée par les collectivités organisatrices des Appels à Projets Urbains Innovants et en réponse à la pénurie de fonciers dans les grandes villes. Ces nouveaux usages et nouveaux partages se retrouvent en masse et à toutes les échelles : ville, quartier, bâtiment, jusqu’au logement et au bureau lui-même.

Ce sont les services de proximité et autres lieux de sociabilité destinés aux habitants de l’immeuble et du quartier (toit terrasse, salle polyvalente, ateliers de bricolage, pièces d’appoint…). Le confinement a mis en exergue l’intérêt de ces lieux alors même que 5 millions de personnes vivent dans des logements trop petits.

Tous ces usages et services proposés sont créateurs de valeur mais qu’en sera t-il de leur viabilité économique et de leur pérennité post crise ? Et dans les prochains projets, trouvera-t-on toujours ces propositions, qui relevaient du « petit plus » avec le risque donc, qu’elles soient les premières victimes d’une réduction des ambitions ?

 Sur la ville démocratique : doit-on laisser tout le monde décider de tout ?

La concertation telle qu’elle a été organisée en France ne revient pas à demander son avis sur tout à tout le monde. Elle est même très encadrée et porte plus sur les réponses que sur les questions. En effet, la population est la plupart du temps sollicitée pour donner son avis sur un projet déjà très largement défini.

Pour autant, la participation citoyenne, plutôt venue d’en bas se répand plus vite sous forme d’initiatives variées et parfois spontanée pour réagir avant et proposer d’aborder des sujets que le projet ne prend pas en compte.

Cette tendance devrait perdurer dans l’avenir avec un probable renforcement de plateformes de concertations digitales eu égard à cette crise sanitaire que nous traversons. Pour exemple, le Maire de Reims vient de lancer une plateforme citoyenne pour faire remonter les idées des habitants sur la ville de l’après confinement tant sur les mobilités que sur l’habitat de demain.

Une ville vivante, vivable et durable sinon la Google City ?

Nous l’avons évoqué, les collectivités restent donc à ce jour un acteur central de l’initiative et du pilotage des projets d’aménagement. Elles demeurent les garantes de l’intérêt général.

Dans Ça déménage dans l’aménagement, nous avions posé en point de vigilance l’arrivée des Google et Amazon dans les stratégies  d’aménagement. Ces « GAFA » fournissent aujourd’hui des services numériques et technologiques et demain pourraient développer des morceaux de ville fourmillant de données, même si là aussi la crise est passée par là, avec notamment l’annulation du projet de Sildwalk Labs à Toronto début mai. Ils pourraient malgré tout peu à peu prendre possession de l’espace public et des espaces privés, dès lors que ces lieux leur serviront de réservoirs de données sur les comportements du consommateur, et plus menaçant encore, du citoyen.

Cela semble d’autant plus vrai désormais, et les villes doivent dès à présent s’armer face à ces velléités et développer des outils d’anticipation et de contrôle.

La crise du COVID-19 nous pose la question d’un critère renforcé de la sécurité à intégrer dans la conception des projets urbains.

Déjà, en février 2019, la Ville de Nice expérimentait l’utilisation de la reconnaissance faciale dans ses espaces publics à l’occasion du 135eme carnaval. Les JOP de Tokyo devaient aussi faire l’usage de cette technologie en 2020 (cela devrait rester vrai malgré leur report), pour fluidifier les contrôles aux abords des lieux sportifs, et la question se pose également pour les JOP de Paris 2024. La question de l’éthique dans la mise en œuvre de la smart-city n’est pas nouvelle, tant les possibilités qu’apportent le big data sont nombreuses… les discussions qui s’ouvrent concernant le « Tracking » pour lutter contre la propagation du virus, rajoutent à cette interrogation.

Pour autant, la smart-city a prouvé sa capacité à s’adapter rapidement y compris à la crise que nous traversons : musées, commerces, écoles, bureaux, salles de sport, bars… une « ville parallèle » et dématérialisée s’est progressivement reconstruite à travers nos écrans et nous a permis de (presque) poursuivre une activité normale. Si le confinement est bien vécu pour près des ¾ des Français selon un récent sondage, cela se doit certes en partie à nos habitats, mais aussi, à cette capacité à rester connectés à toutes ces aménités. Gageons que le résultat aurait pu être tout autre il y a encore 20 ans…

Un exemple de Skypapéro. © UGO AMEZ/SIPA

Un des enseignements de cette crise réside donc dans la nécessité de poursuivre les travaux engagés pour réduire la fracture numérique, qui a dû en cette période, révéler des inégalités qu’il serait possible de gommer plus rapidement que d’autres.

Autre exemple de la grande agilité de la smart-city : l’instauration du télétravail généralisé quand cela était possible. Pour la plupart des entreprises tertiaires, en moins de 24h, tout était organisé pour assurer la continuité de l’activité. Certes, avec quelques inconvénients (problème de connexions pour certains, concurrence de bande passante, détournements et piratages de quelques visioconférences…) mais dans l’ensemble, tous ceux avec qui nous avons pu échanger nous confirment la rapidité avec laquelle ces nouveaux modes de travail ont été intégrés dans les pratiques quotidiennes, même lorsque les sociétés n’avaient pas préalablement mis en place ces possibilité de télétravail.

Chez CITY Linked, nous nous étions penchés sur les « bureaux de demain » un peu avant la venue de cette crise, mais les questions et observations posées restent pour nous les mêmes : les bureaux de demain seront plus nomades – la période actuelle nous le prouve bien – mais avec toujours la nécessité d’un lieu de travail pour échanger (combien d’entre nous attendent presque avec joie le moment de retourner au « bureau » ?). Seules évolutions : d’une part, nous évoquions la nécessité, urgence écologique oblige, de les penser réversibles… c’est d’autant plus vrai pour les transformer, y compris de façon temporaire, en espaces capables d’accueillir, par exemple, du personnel soignant et des employés aux « postes clés » qui souvent habitent loin de leur emploi. Et d’autre part, nous pointions du doigt la nécessité de prévoir toujours plus de salles de réunions : faudra-t-il également les penser plus grandes pour permettre si les crises deviennent récurrentes, de respecter des distances minimales entre tous les participants ?

L’inclusion pour des métropoles pour tous

 A la faveur de recherches mais également d’initiatives d’acteurs engagés de l’urbain, un certain nombre de démarches se développent au profit d’une ville plus inclusive. Les maires reprennent souvent cette idée dans leurs documents de planification : une ville pour tous. Les promoteurs font valoir une mixité dans leurs immeubles et les aménageurs revendiquent la conception de quartiers accessibles au plus grand nombre. Néanmoins ces démarches sont souvent ponctuelles, circonscrites et elles restent principalement portées par des acteurs engagés telles que les collectivités et les associations. Pour les autres acteurs, la prise en compte de la diversité des usagers relève plus d’un vœux pieux faute de savoir comment intégrer de manière concrète cette approche dans la conception des projets urbains et immobiliers. CITY Linked défend l’idée qu’agir sur la ville autrement c’est notamment mieux penser en amont comment l’aménager pour tous.

C’est pour cette raison que nous venons d’engager la réalisation d’un livre blanc pour la prise en compte de tous les publics dans la conception des projets urbains et immobiliers à destination de tous les producteurs de la ville.

Denses-cités vs villes post Covid?

 © Adobe Stock

Le confinement a poussé de nombreux citadins à quitter les villes pour une maison de campagne, de montagne, de bord de mer. Ce même confinement a généré une hausse de 20% de recherches de maisons à vendre depuis fin mars. Alors même que l’on parle d’urgence écologique, de lutte contre l’étalement urbain, seulement 20% des français se prononcent en faveur de la ville et la population française continue à ne pas aimer vivre en ville sauf par obligation professionnelle. Faire la ville aujourd’hui est encore synonyme de construction neuve dans des champs agricoles (entre 2005 et 2013, 59% des bâtiments construits l’ont été en étalement urbain). Source Sylvain Grisot « Urbanisme Circulaire »

Et si on continue à s’étaler c’est qu’en France on ne manque pas de place. Pour preuve seulement 9% du territoire est artificialisé. Nous consommons du terrain de manière plus importante que nos besoins (70% de terres artificialisées / 19% de hausse de la population sur ces 40 dernières années).

Il est donc temps de cesser d’artificialiser sans penser car l’étalement urbain c’est une croissance inefficace de la ville : de moins en moins de services aux urbains sur toujours plus de sol. Source Sylvain Grisot « Urbanisme Circulaire »

L’analyse des projets étudiés dans le cadre de notre ouvrage « ça déménage dans l’aménagement » nous a permis de répertorier un certain nombre de situations foncières proposant des solutions ingénieuses à la lutte contre l’étalement urbain. Il s’agit de rénover : ce sont des projets de rénovation urbaine dans lesquels il est moins question de démolir pour reconstruire que de réhabiliter le patrimoine existant. Il est question de défricher des friches industrielles de les dépolluer et  de les transformer en quartiers mixtes et paysagers.

Il s’agit de confectionner de la dentelle urbaine : c’est intervenir dans des centres villes dont le bâti se dégrade et où l’équilibre financier reste difficile à trouver. Ce sont aussi de très nombreuses entrées de ville défigurées par des « boîtes à chaussures » et qui restent à réinvestir. Et puis c’est réinventer le foncier ou comment rendre visible du foncier qui jusqu’alors nous paraissait impossible à investir. Il s’agit d’enjamber une infrastructure routière, de s’installer dans un creux, de récupérer des talus, d’investir des voies ferrées,…

Ces projets sont souvent plus longs, plus complexes, plus coûteux mais ils ont le mérite d’exister, d’être pour la plupart à proximité des services urbains. Le pari sera de les concevoir avec des programmes, mixtes, des logements adaptés aux crises sanitaires et des espaces verts généreux.

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