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Le 26 novembre dernier est paru notre ouvrage Ça déménage dans l’aménagement, second opus de notre collection lancée en collaboration avec la journaliste Catherine Sabbah. Nouvelles attentes sociétales, nouveaux terrains de jeux, nouveaux jeux d’acteurs : nous avons analysé trois tendances-clés parmi les mutations actuellement en cours dans le secteur de l’aménagement.

Écologie, démocratie, partage : les 3 nouveaux impératifs

Un nouveau modèle urbain est en train de s’établir sous nos yeux – plus proche de la Cité, qui rassemble les hommes pour leur permettre de délibérer ensemble, que de la Ville, espace physique organisé pour leurs activités. Il s’efforce de concilier écologie, démocratie et partage pour répondre aux nouvelles attentes sociétales.

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La ville écologique paraît désormais incontournable : depuis l’acte fondateur du Grenelle de l’environnement en 2009, la législation n’a cessé de s’enrichir pour protéger le climat, améliorer la qualité de l’air et préserver les ressources naturelles dans l’aménagement – en même temps que la prise de conscience, au sein de la société civile, se faisait de plus en plus aigüe. On voit naître des quartiers décarbonés, intelligents, dépollués, fertiles, qui traduisent cette volonté forte de tendre vers une transition écologique et solidaire à la fois. Le projet Lumières Pleyel, porté notamment par Sogelym Dixence et Engie Aire Nouvelle, à proximité de la future gare Saint-Denis Pleyel, prévoit ainsi de produire localement toute l’énergie nécessaire à son fonctionnement grâce à un mix énergétique combinant production photovoltaïque, aquathermie des eaux usées, méthanisation des déchets alimentaires et récupération de la chaleur des serveurs implantés sur le site. À Versailles, sur le site de l’ancienne caserne Pion jouxtant le Parc du Château, le projet Terres de Versailles se veut une « cité jardin-cité fertile du 3ème millénaire », avec 60% des 20 hectares du site réservés à des espaces verts, plus de 500 arbres plantés, une ferme agroécologique et des jardins partagés. On y trouvera bientôt un jardin lacustre, une prairie dédiée aux sports et une prairie à moutons.

La ville démocratique demeure quant à elle un processus en question. Le cadre de la participation, normé par la puissance publique, tend souvent à circonscrire l’intervention du public à des questions techniques. La concertation porte donc plus sur les réponses que sur les questions, ce qui limite fortement les perspectives de co-construction. On voit cependant germer des expérimentations heureuses, grâce notamment à la montée en puissance d’agences spécialisées en ingénierie démocratique. À Nantes, l’opération Ilink de Quartus sur le site des anciens chantiers navals à l’ouest de l’Île est un exemple réussi de conception partagée avec une partie des futurs occupants – ce que l’on appelle la maîtrise d’usage, qui existe bien depuis 1975 mais qui, jusqu’à présent, n’a été que très rarement mise en œuvre. Pendant six ans, l’agence Scopic a animé des ateliers, des balades urbaines et des débats, qui ont abouti entre autres à l’idée d’une conciergerie co-gérée par les habitants. La ville démocratique s’incarne aussi dans les opérations d’urbanisme transitoire, qui rendent les espaces urbains à leurs habitants pour une durée provisoire. Citons pour exemple le projet Lacépède dans le 5ème arrondissement de Paris. Ce site de 5000 m2  acquis par Novaxia pour y réaliser un hôtel 4 étoiles a été ouvert pendant la durée des études, soit 25 mois, à des usages inattendus : une pépinière d’entreprises, de l’hébergement d’urgence, des manifestations culturelles. Fort du succès rencontré, Novaxia met désormais systématiquement en œuvre ce type de projet sur ses opérations immobilières, tout en s’attachant à tisser des liens entre l’occupation transitoire et le projet final.

Enfin, la ville partagée est en pleine émergence. Fondée sur la récente économie du partage, elle en accueille les nombreux usages, entre auto-partage, covoiturage, coworking, coliving, habitat participatif, parkings partagés, services quotidiens,  jardins communautaires… Les Appels à Projets Innovants offrent un cadre nouveau à la formalisation de cette ville partagée en devenir : avec eux, les opérateurs de services et de lieux partagés s’immiscent dans l’aménagement. Les APUI mettent également l’accent sur la mixité programmatique, qui permet de créer des espaces urbains décloisonnés et vivants et de tisser des liens entre les habitants. Le projet Morland Mixité Capitale d’Emerige est à cet égard parlant. Le pari : transformer un ancien bâtiment-îlot de 40 000 m2, autrefois occupé par des services administratifs, en un lieu accueillant, traversant et ouvert 24H/24 et 7j/7. Pour cela, le projet prévoit 11 programmes – dont une auberge de jeunesse, une piscine et un marché alimentaire permanent – et des espaces extérieurs ouverts au public. S’il faudra bien sûr vérifier dans quelques années si le projet tient bien ses promesses d’ouverture et de partage, force est de reconnaître qu’il s’en donne aujourd’hui les moyens.

Tirer parti du moindre m2

Pour être durable, la ville doit se resserrer : telle est la pensée désormais admise et partagée par le plus grand nombre. Notre secteur part à la conquête de nouveaux terrains de jeux : des terrains déjà construits, nichés au cœur des villes, qui regorgent de ces espaces intermédiaires à réaménager.

Les possibilités sont multiples. On peut dé-fricher, réinvestir des « trous noirs » parfois devenus infranchissables et hostiles hérités de la désindustrialisation : anciennes usines, hôpitaux ou casernes fermés, services de tri postal ou dessertes ferroviaires désertés. Ces changements de destination ont par ailleurs l’avantage d’intensifier le nettoyage des anciens sols industriels pollués. C’est le cas par exemple du projet Rouget-de-Lisle à Poissy. Ce site de 10,8 hectares composé de terrains très pollués, anciennement occupés par des usines de métaux lourds, des garages et des activités de maintenance de la SNCF, est en train de se transformer en Écoquartier de référence. Une mue rendue possible notamment par la mise en œuvre d’une offre de dépollution globale, à l’échelle de la ZAC, qui vient bousculer les pratiques habituelles. L’aménageur CITALLIOS a lancé durant 6 mois un dialogue compétitif à l’issue duquel le groupe Brownfields a été retenu pour gérer la dépollution de l’ensemble des terres excavées pendant toute la durée du projet. Brownfields devient ainsi le prestataire global de CITALLIOS aussi bien pour les infrastructures des lots privés que pour les infrastructures réalisées par l’aménageur sur les espaces publics. Le système génère ainsi des économies d’échelle considérables.

On peut réaménager les entrées de villes et tenter ainsi de rendre plus belle la « France moche ». Ces zones commerciales qui se répètent d’une ville à l’autre ont toutes prospéré sur un point de droit : la possibilité, pour des surfaces de moins de 1000 m2, de se passer de l’avis des Commissions départementales d’équipement commercial. La Zone Commerciale Nord de l’Eurométropole de Strasbourg est à ce titre un cas d’école : un site de 150 hectares qui s’est progressivement démodé depuis 1975, où les parkings sont aujourd’hui plus nombreux que les trottoirs. Un ambitieux projet de réaménagement, lancé en 2013 sous la forme classique d’une ZAC et remporté par le groupe Frey, est actuellement en cours : il prévoit de rendre le site plus facilement accessible à pied et à vélo. L’ensemble demeurera un lieu à large dominante commerciale avec une extension d’une soixantaine de magasins autour d’un bassin artificiel, des loisirs, des restaurants… Mais un agro-parc est également prévu et la zone est densifiée avec la construction de 400 logements dans la commune voisine.

On peut aussi rénover, voire redonner vie à un patrimoine. Le projet de rénovation urbaine des Tours Nuages, à Nanterre, est à cet égard emblématique. Ces tours, construites dans les années 70 par Émile Aillaud, sont belles, mais le quartier connaît aujourd’hui de nombreux problèmes, comme tous les grands ensembles de cette époque. Un Appel à Manifestation d’Intérêt a été lancé en 2016 pour sélectionner des équipes capables d’envisager le changement d’usage d’une ou plusieurs tours d’habitation pour une programmation innovante. Le projet lauréat, porté par Altarea Cogedim, a été pensé pour avoir un impact sur l’évolution du quartier dans son ensemble : l’intervention sur six tours ciblées doit permettre de transformer les lisières du quartier. La programmation a été repensée de fond en comble pour redonner de l’attractivité au patrimoine (logement libre, auberge de jeunesse, résidence pour de courts séjours, résidence de colocation, bureaux partagés, etc.). L’accent a aussi été mis sur la dimension culturelle  (tiers-lieu sur les cultures urbaines, salle d’exposition, ateliers d’artistes et studios d’enregistrement, théâtre, etc.). Côté architecture, le projet prévoit entre autres d’intervenir sur les entrées des tours, afin de leur donner plus d’importance et de visibilité, et, surtout, de réhabiliter plutôt que de démolir, changement profond d’approche par-rapport à la rénovation urbaine « classique » initiée par l’ANRU.

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On peut (ré)inventer du foncier, en hauteur ou dans le vide. Inventer Bruneseau prévoit ainsi de bâtir tout un quartier sur des mètres carrés invisibles. Ce projet soumis à une longue consultation, comprenant des logements, des commerces, des bureaux et de nouveaux espaces publics, va se glisser entre les boulevards des Maréchaux et le Périphérique, à l’est, en limite d’Ivry-sur-Seine. Les lieux y sont, pour l’instant, peu définis, inaccessibles aux piétons et réservés à la circulation automobile. En profitant des interstices qui persistent dans ce paysage, l’équipe lauréate a néanmoins réussi le tour de force de programmer 100 000 m2  en faisant le pari d’un environnement dépollué, décarboné et apaisé grâce à l’utilisation massive du bois, le recours à des dispositifs de purification de l’air, une production d’énergie locale  et des espaces fortement végétalisés.

Enfin, on peut « confectionner de la dentelle urbaine », en investissant des dents creuses notamment, comme l’illustre bien le projet mené Place Félix Éboué, à Paris, pour réinvestir une ancienne biberonnerie du XIXème siècle. Grâce à un montage subtil, le projet a pu aboutir sur un foncier complexe, contraint et trop cher de prime abord. Le résultat : une opération de « couture urbaine », qui va permettre de dégager 7400m2 de logements, dont 50% de logements sociaux, tout respectant les îlots environnants, le front bâti, la continuité des espaces libres et la préservation des vues futures.

Oser se remettre en question

De nouveaux jeux d’acteurs se mettent en place, bousculant les habitudes du secteur. La traditionnelle répartition des rôles public/privé, longtemps incarnée par le duo aménageur/promoteur, est aujourd’hui bousculée. Mais il serait bien trop simple de dire que le privé a pris le pouvoir. D’abord, parce que le privé a toujours eu une part importante dans l’aménagement en France. Son histoire nous le montre : depuis 1900, sous nos latitudes où s’épanouissent à la fois le régime démocratique et celui de la propriété privée, la ville naît du dialogue entre ceux qui la gouvernent et ceux qui la bâtissent. Ensuite, parce que l’aménagement, à l’heure actuelle, reste encore loin du cliché « tout privé ». Une analyse poussée des chiffres le montre : les initiatives restent majoritairement publiques et peu de ZAC, finalement, sont pilotées par le secteur privé.

Il est clair en revanche que l’on assiste, au sein des projets, à une redistribution des rôles et un renouvellement des pratiques. À Bordeaux, le projet d’aménagement d’une rue piétonne entre la Gare Saint-Jean et la Garonne s’est ainsi mué en un co-aménagement de confiance entre l’ensemblier Apsys et l’établissement public d’aménagement Bordeaux Euratlantique (EPABE). Le projet  a été conçu sur la base d’un socle intangible d’engagements relatifs à la forme urbaine, aux choix architecturaux, à la programmation et à la qualité de la construction, sans lesquels l’EPABE n’aurait pas contracté avec la foncière. À partir de là, la démarche se fait « à livre ouvert » entre public et privé. Le projet Charenton-Bercy, quant à lui, a pris la forme d’un harmonieux « ménage à trois » entre la Ville de Charenton-le-Pont, l’aménageur public Grand Paris Aménagement et l’opérateur Bouygues UrbanEra. Le montage permet de faire jouer plusieurs leviers, à la fois publics et privés, pour sortir un projet complexe.

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On voit aussi que la chaîne du développement ne cesse de se ramifier, agrégeant aux historiques aménageurs, promoteurs et foncières, des nouveaux venus prêts à bousculer la hiérarchie et les habitudes. Ils apportent une vision autre, un nouveau souffle. Il s’agit d’agences d’urbanisme d’un genre nouveau comme Ville Ouverte, Genre et Ville, 1001Rues ou encore l’agence BAM, dont la spécificité revendiquée et militante est de prendre en compte l’humain dans les projets. Mais aussi de collectifs qui, par le biais des opérations d’urbanisme transitoire, se sont fait une place durable dans le secteur : Plateau Urbain, La Belle friche, Yes We Camp, Aurore, Habitat et Humanisme… Ils permettent, bien souvent, de préfigurer les nouveaux usages d’un site, mais aussi de créer ce fameux lien social que toutes les parties prenantes des projets recherchent aujourd’hui. Bref, on le voit, les usagers prennent une place de plus en plus importante dans les opérations d’aménagement – et c’est une bonne nouvelle.

Et demain ?

Un vent revigorant souffle donc sur notre secteur et il y a, au final, plutôt de bonnes raisons de se réjouir. Il faut néanmoins rester vigilants, notamment face à la montée en puissance des acteurs numériques, qui eux aussi sont entrés dans la danse de l’aménagement ces derniers temps. Sidewalks Labs, la filiale d’Alphabet, maison mère de Google, spécialisée dans les usages urbains, s’est ainsi lancée dans la création ex-nihilo d’un nouveau quartier à Toronto, au Canada. Ses habitants seront tous des producteurs de données, quantifiables, analysables et monnayables. Comment faire pour préserver l’intérêt général lorsque le pouvoir économique éclipse tous les autres ? En mettant l’accent sur l’anticipation, seule manière d’accompagner le changement sans le subir. En comprenant par exemple que la valeur ne réside plus seulement dans le « contenant », en l’occurrence les terrains et les immeubles, mais dans le « contenu », les services proposés et les données récoltées. Une vraie révolution au pays de l’aménagement.

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